北京章哥，房地产从业20年，通畅业内门说念，我不作念所谓的“群众”，只用二十年实战教养帮人人答疑解惑。
一
Q:
本东说念主名下三套房，北京2天津1，天津这套是十多年前为了办蓝印户口买的，但因为成立商手续问题没办成，一直闲置。北京是东五环柏林爱乐的两居自住，学区一般。另一套是顺义马坡的一居，为了加分买的。
当今这三套房王人有些别扭，天津这套的地段极差，那时就是为户口，但是不仅拖了好几年，况兼质地也不好，之是以闲置是因为房钱太低，况兼想租的话还要装修，即等于简装我算账也不合算。我之后把具体信息发给您，您看一下是否卖掉如故保留等发展。
顺义这套房也不太好，公寓神气跌的挺严重的，仅仅产权是70年的，但这套房不行动，只关联词先放着了。好在是郊区小户型，总价值不高也没贷款，房钱还可以。
柏林爱乐买的是接近110平的两居室，那时买的有点贵，是以只关联词算居住感受还行，通勤和配套也还行，但包括学区的其他方面就不行了。当今是老二快上学了，咱们有计划是否折腾一下，想听听您的主见。
A：
1、屋子是用来住的，学区房是用来上学的，落户房是用来落户的。那天津这套房既然落户没见效+地段儿差+质地一般+房钱低，揣度价钱走势也不好，求教上风在那处啊？
具体信息我就不看了，因为我对天津不熟，不敢判断地段儿发展。不外既然是办蓝印，就是2014年之前的事儿。那问题来了，这地段儿在房地产大发展的年代王人没如何，当今则是低谷期了，况兼还有38号文献的对买卖性地皮的收尾，这种地段无意率就更不好发展了。
是以我要淡漠就是卖掉得了，揣度总价也不太高，索性卖掉就省的老缅想着了。
2、柏林爱乐哪年买的？多贵啊？不外您这套房是110平，关于两居室来讲偏大了，按说单价贵不到哪儿去。这种户型的上风就是自住顺应，广大舒心，但从投资角度未必占优。出租的话房钱坪效相对低，卖的话单价也未必高，挂牌周期也跳跃平均值。
是以这看我方更贯注哪方面吧？贯注自住那就留着，贯注其他的再说卖掉置换。因为如果置换学区房，即等于向阳的，要想达到当今的居住体验，揣度至少得添300万驾御，东西海那揣度就是500万起步了。
况兼向阳的学区房还好，大几百万的就没什么溢价了，居住的性价比普通。而东西海的则王人有溢价，居住角度的性价比就相对低了。
3、约略就是这情况，我看您应该是刚有个想法吧？是以提的需求还挺隐隐呢。再有计划一下吧，多算账再决定。
仅供参考。
二
Q:
佳耦两边京籍，刻下手抓多套待下房本的回迁房。准备开头一套800w驾御的改善型商品房（首套）。刻下看的十八里店的中海one，相中这里的点亦然退而求次的宗旨。
向阳北路的保利和金茂满耀王人超了预算，天然不太看好“向阳港”的饼，但是以为十八里店组团是从0-1推倒重来的。社区物业质地笃定比当今回迁房强多了，外出就是地铁+环宇城。还有东说念主大附加抓。您以为咱们这个情况十八里店可以吗？或者还有什么盘可上车吗？
A：
1、多套回迁房？北京战略是按户口东说念主均45-50平回迁房，您家是孩子多是吧，是以想买改善的大户型？
2、既然您是改善，那其实没必要有计划别东说念主的主见，我方可爱才更紧迫。新址原本就是自住为主，若何的王人比二手房强，品性和物业也笃定比回迁房强，这根柢就不是同类的居品，这样对比没出奇念念。
3、其他对地段儿的解读若何说呢，看我方的阐发吧。仅仅多说一句，这里基本是向阳区谋略的边角了，望望舆图就知说念，几个楼盘是两条铁路十字交叉处。行动地皮方笃定是先卖这里的地块，建成后才能让其他地段儿的地皮更值钱。但这种地段儿相对来说不太好发展，是以只可说走着看吧。
地铁关于市区板块来说是旧例配套，除非是离地铁站很近的楼栋，否则对房价没什么影响。买卖亦然，有莫得的无所谓，北京不是20多30年前了，很少有东说念主太温顺买卖配套，太吵杂了还有反作用呢。
另外东说念主朝向阳港校区也看发展吧，毕竟东说念主朝的校区有点儿多了，我王人数不明晰有几个了。快速膨胀关于本校的师资压力王人大，是以太阳宫和芍药居的学区溢价部分有点儿下跌，其他校区那就等着看收货吧，归正到刻下为止还王人不算学区房。
或者这样说吧，向阳区的名校分校有的是，但到刻下为止成为头部校的没几个。是以也就别太听售楼处画大饼，别听告白看疗效儿。
4、约略就这情况吧，改善的话如故多温顺楼盘的居住体验吧，欧美一级情欲视频在线播放不-欧美其他的没必要有计划太多。从地段儿来讲不算强，等着看发展吧。
仅供参考。
三
Q:
咱们是北漂儿，在北京无房，咱们两边老东说念主共同凑钱在故我市里给咱们买了套学区房，大两居。我按照您给的才略计较了一下溢价率，居然高达40%。这套房的装修还可以，但关于咱们来说用处不大。因为孩子笃定是先在北京上小学，展望小升初的技巧才会且归上初中，这样的话咱们等于滥用了很高的溢价，我认为不对适，关联词屋子照素交了30万定金了，退的话绝顶用功。
Ps：哦，那我知说念了。屋子是124平的。
A：
1、那这我能有什么淡漠啊？照素交了定金那就只可买了呗，总不行撤废了吧。况兼您故我哪个城市啊？房价多高啊，一套房的定金就能30万？北京王人很少有这样多的。定金按法律轨则是，最高不行跳跃总房款的20%。
2、另外您这“大两居”是多大啊？我嗅觉您这40%的溢价率可能不太对。因为如果房价很高，那一般不至于这样高比例，除非是小城市房价低的处所，才有可能溢价比例更高呢。
3、一般来说，如果你们当地不是拿124平的两居室当主流户型，那假设平均学区溢价率40%的情况下，这种大两居的溢价率会相对低，至少低个10-15%，也就是25-30%驾御。
因为这种大户型的上风是居住体验好，但如果出租的话房钱相对低，意味着居住的性价比角度不太高。那这种房在商场上就不太被追捧，尤其是有溢价的学区房，既不如紧凑型小两居的诳骗率高，单价也莫得小两居高。
也就是说，就算莫得学区溢价，这种大两居的租售比一般亦然不合算的，大大量王人有10-15%的差距。这价差看上去跟学区溢价的后果相似，但本色上不是一趟事儿。那即等于有40%的溢价率，也要减去这10-15%，然后才是大户型的真确溢价率。
4、这我也不知说念我说显然莫得，好像有点儿绕是吧？如果不睬解的话再聊吧。总之既然您交了定金了，那我是真没什么淡漠，仅仅补充一些溢价的计较才略，其他的帮不上忙。
仅供参考。
四
Q:
咱们是西城东说念主，但屋子的产权刻下如故单元的，刻下女儿带孙子上学在住，咱们我方的屋子在石景山。当今是据说本年或来岁能办产权手续，如果成功的话女儿绸缪卖掉这套房，按当今的价钱能平直600万驾御，至少500万以上。然后女儿想住咱们当今这套房，因为离西城上学不算远，然后给咱们在门头沟买一套，****的精装三居，这样换房不知是否顺应？您能分析一下吗？
A：
1、门头沟的****，这是新楼盘啊。而您这产权问题还没准确音尘的，那就算看好了也不行买吧？如故说先买了新址，然后等着老房的手续+出售？
但如果这手续的战略不出台呢，或者是又拖上好几年若何办啊？归高洁今北京像您家这种单元产权还有至少20多万套呢，以央产和军产的为主，产权问题王人没听说准确音尘。
2、假设本年能办完产权手续吧，那这种置换到门头沟的换房就是典型的改善。从居住角度是笃定顺应的，生态教养区，新址的居住体验比老破小强的多的多。
但从价钱走势角度若何说呢？这种地段儿的新址溢价率，未必比西城学区房的比例低。也就是说，居住感受角度笃定是擢升了，但从性价比的数值角度，未必擢升太多。这个不太好证明，您要应允了解的话我再单独讲吧。
或者换个说法吧，西城老破小是有学区溢价的，但门头沟新楼盘也有溢价。这是谋略投资价值酿成的，也可以阐发为地皮方+成立商的利润，是以如果用性价比的数值来看，未必比西城的强些许。
再加上500万的总价在郊区偏高了，是以这种楼盘的保值一般不太强。早期无意还可以，尤其是成立商售楼处还在的技巧，价钱走势有可能被庄家稳住。但成立商撤了之后就说不好了，莫得了控盘的，价钱走势时时偏弱，也就是保值不算占优。
3、约略就这情况吧。我淡漠如故先核实产权手续的战略吧，要否则琢磨半天也未必用的上。然后如果换房的话，上风就是居住感受好，但其他方面未必占优。
仅供参考。
五
Q:
刻下在吉祥里上班，内助在航天桥，准备来岁买房，然后要孩子。您的淡漠是先不买学区房是吧？那淡漠咱们买在那处？首付200万驾御+月供1万。
A：
1、吉祥里+航天桥+总价400万驾御，那就先看海淀的呗。因为海淀的北太平庄，花圃路和学院路等学区天然也王人是学区房，但因为热度不高，是以溢价也就不高。那从居住的性价比角度来说是顺应的，命运好的话还有可能买到不带溢价的，那就更合算了。
2、其他的就不太好说了，西城的全区王人是学区房，哪儿的溢价也不低。向阳则是远了吧？主如若航天桥，每天通勤能浅易吗？归正向阳是笃定没溢价的，居住角度更合算，也莫得保值风险。
3、再其他的我真没淡漠了，要不就先望望吧，看房的同期我方算算溢价比例就行。归正来岁才买呢，当今没必要焦炙。
仅供参考。
温顺“章哥说买房”全球号，有房产干系问题可以向我发问。
